TUİK verilerine göre Ekim ayında konut satışları 165.138 adet ile son 22 ayın zirvesinde. Bu artışın en büyük nedeni Merkez Bankasının yakın gelecekte faiz indirim sürecine gireceğine dair beklenti. Merkez Bankası en son 2024 Mart ayında politika faizini %50 seviyesine yükseltti ve o günden beri faizi sabit tutmaktadır. Merkez Bankasının para politikası metinleri incelendiğinde aslında faiz politikasının belirli bir denklem içerisinde yürütüldüğü görülmektedir.
Faiz > Enflasyon > Döviz Kurları
Şimdi bu denklemi incelediğimizde aylık faizler ~ %4,50- %5 bandında, enflasyon ~ %3 ve döviz kurlarında yaşanan artış aylık ~ %1 - 1,5 civarında. Uygulanan para politikası başarılı bir şekilde sürdürülmektedir.
Yukarıdaki denklem bozulmadığı sürece (yani enflasyonun altında faiz verilmediği sürece) faiz indirimi yapılsa bile konut fiyatlarında anlamlı bir artış beklemek doğru bir yaklaşım değil. Konut satışlarındaki artışın başlıca nedenlerine gelince;
- Faiz indirim süreci başlayınca konut fiyatlarının aşırı artacağı yönünde yanlış beklenti,
- Ve bu beklentinin özellikle sosyal medya ve basında sıkça dillendirilmesi,
- Mevduat, altın, borsa vs. yatırım enstrümanlarından elde edilen servet etkisi,
- Konut fiyatlarının kısmen reel olarak düşmesi ve artık düşmeyeceğine
- Kullanılan konut kredilerinin faiz indirimi sonrası yapılandırma planı,
- Artan kira oranlarının konut amortisman oranlarını düşürmesi (şu an ~15-16 Yıl) vs. vs…
Merkez bankası faiz oranlarını enflasyonun üzerinde tuttuğu sürece konut fiyatlarında büyük bir artış beklemek doğru değildir.
Faiz indirimi sonrası mevduattan çıkacak paranın konuta yöneleceği beklentisi de kısmen doğru değil. (Tahminim; arsa>borsa>konut)
Faiz indirim süreci başladığında faiz indirimleri, bir anda olmayacak olup kontrollü olarak aylık %2,5 veya %5 gibi bir yıla veya yıllara yaygın bir şekilde yapılacaktır. %3 üzerinden kullanılan kredinin yapılandırılabilir seviyeye gelmesi muhtemelen 12-18 ay sonra olacağı için, zaten bu süre zarfında kullanılan kredinin faizinin büyük bir bölümü ödenmiş olacaktır. Dolayısıyla yapılandırmak karlı olmayabilir.
Artan kira fiyatları sonrası 15-16 yıla düşen konut amortisman süreleri, 2025-2026 yılları tam olarak öngörülemediği için hala cazip değildir.
Sonuç olarak yukarıdaki beklenti ve algılar kısmen doğru kısmen yanlış olsa da sektöre bir hareket getirdiği aşikar. Faiz oranları enflasyon seviyesinin altına inmediği sürece konut fiyatları nominal olarak artabilir ancak reel ve büyük bir artış yaşanmayacaktır.
