Ev satın alırken veya inşaat yaparken sıklıkla karşılaştığımız "çekme mesafesi" kavramı, ilk bakışta karmaşık görünebilir. Bu mesafe, aslında bir yapının yola, komşu parsellere veya belirli alanlara ne kadar yakın olabileceğini belirleyen önemli bir imar kuralıdır. Peki, çekme mesafesi neden bu kadar önemlidir? Hangi faktörler bu mesafeyi etkiler? Gelin, çekme mesafesinin tüm detaylarını birlikte inceleyelim.
Çekme Mesafesi Nedir?
Çekme mesafesi, bir yapının yola, komşu parsele veya belirli bir alana en fazla yaklaşabileceği mesafedir. Diğer bir deyişle, bir bina inşa edilirken, çevresindeki diğer yapı ve alanlara belirli bir uzaklıkta kalması gerekmektedir. Bu mesafe, imar planları ve yönetmelikler ile belirlenir ve binanın yüksekliği, konumu ve çevresindeki yapıların durumu gibi faktörlere bağlı olarak değişir.
Çekme mesafelerinin amacı, yapıların birbirlerine ve çevreye uygun bir şekilde yerleştirilmesini sağlamak, yeterli hava ve ışık almalarını garantilemek ve olası riskleri (örneğin yangın, deprem) minimize etmektir. Çekme mesafesi ihlalleri, ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir. Bu ihlaller nedeniyle yapı ruhsatı iptal edilebilir, yapıya ek bina yapımına izin verilmeyebilir veya hatta mevcut yapı yıkılmasına karar verilebilir. Bu nedenle, bir inşaat yapmadan önce mutlaka ilgili imar planları ve yönetmelikler incelenmeli, bir mimar veya mühendisle görüşülmelidir. Aksi takdirde, ileride yaşanabilecek sorunların önüne geçmek mümkün olmayabilir.
Ön Bahçe Çekme Mesafesi
Ön bahçe çekme mesafesi, bir yapının ön cephesi ile komşu parsel sınırı arasında bırakılması gereken mesafeyi ifade eder. Yola bakan tüm bahçeler, ön bahçe olarak adlandırılır ve bu alanlardaki mesafeler, imar planlarında belirlenen ön cephe hattına ya da ön bahçe sınırına göre düzenlenir. Eğer bu mesafeler imar planında açıkça belirtilmemişse, ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ya da bu yönetmeliklerde hüküm bulunmayan durumlarda, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği esas alınır. Özellikle birden fazla yola cephesi olan parsellerde, aynı düzenlemelere uyulması zorunludur. Yönetmeliğe göre, aksi bir hüküm bulunmadığı durumlarda ön bahçe ve yol kenarındaki bahçe mesafeleri en az 5 metre olarak belirlenmiştir.
Binaların ön bahçeleri, açık ya da kapalı otopark gibi işlevler için de kullanılabilir. Örneğin, ön bahçe mesafesi 7 metreye çıkarıldığında, bina cephesinden itibaren 2 metre dışında kalan alan, açık otopark olarak düzenlenebilir. Ayrıca, zorunlu otoparklar, parsel sınırına en az 3 metre mesafede kalmak şartıyla, ön bahçe mesafesinin yarısına kadar zeminin altında yapılabilir. Ancak bu tür düzenlemeler, sit alanları ve özel çevre koruma bölgelerinde, koruma amaçlı imar planı hükümlerine uygun olarak gerçekleştirilmelidir.
Yan Bahçe Çekme Mesafesi
Yan bahçe, parsel sınırları içinde yer alan ve komşu parsellerle bina arasında kalan alanları ifade eder. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre, yan bahçe çekme mesafesi, uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde en az 3.00 metre olarak belirlenmiştir. Dört katı aşan yapılarda ise her bir ek kat için yan bahçe mesafesi 0.50 metre artırılarak hesaplanır.
Yan bahçe mesafesi hesaplanırken, binanın toplam kat yüksekliği dikkate alınır ve bu yükseklik, tabii ya da tesviye edilmiş zeminin altında kalan bodrum katlar hariç olmak üzere üçe bölünerek kat adedi belirlenir. Elde edilen değerin 2.50 metreyi aşan kısmı, bir kat daha eklenmiş sayılarak yan bahçe mesafesine yansıtılır. Ayrıca, ön bahçe statüsüne girmeyen yan bahçe alanlarında su depoları, otoparklar ve zorunlu sığınaklar gibi yapılar, parsel sınırlarını aşmamak ve zeminin altında kalmak koşuluyla inşa edilebilir.
Arka Bahçe Çekme Mesafesi
Arka bahçe, bir parseldeki bina arka cephesi ile arka komşu parsel sınırı arasında kalan alandır ve genellikle yapılaşma düzenini sağlamak için belirli mesafelerle sınırlandırılmıştır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre, aksine bir hüküm bulunmadıkça, arka bahçe mesafesi en az 3.00 metre olmalıdır. Bu mesafe, bina yüksekliğine göre artış gösterir ve dörtten fazla katlı binalarda her ilave kat için 0.50 metre artırılır. Ancak, bu hesaplama sırasında, kısmen ya da tamamen tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında kalan katlar dikkate alınmaz.
Bazı imar planlarında, arka bahçe mesafesi bina yüksekliğinin yarısı (H/2) olarak tanımlanabilir. Bu, binanın toplam yüksekliğine bağlı olarak değişkenlik gösterebilecek bir mesafe uygulamasıdır ve yerel yönetmeliklerle uyumlu bir planlama sağlar. lanlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre her bir katın arka bahçe mesafesine olan etkisi ayrı ayrı değerlendirilebilir.
Yoldan Çekme Mesafesi
Yoldan çekme mesafesi, bir yapının yola en yakın olabileceği mesafedir. Bu mesafe, aynı zamanda ön bahçe çekme mesafesi olarak da bilinir. Mevcut yönetmeliğe göre, yoldan çekme mesafesi en az 5 metre olarak belirlenmiştir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine Çekme Mesafeleri
Bahçe mesafelerine ilişkin düzenlemeler, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 23. maddesinde yer almaktadır. Uygulama imar planında aksi bir hüküm belirtilmediği takdirde, ön bahçe, yol kenarındaki bahçeler ve kamusal alanlarla komşu olan bahçeler için minimum mesafe 5.00 metre olarak belirlenmiştir. Yan bahçe mesafesi en az 3.00 metre, arka bahçe mesafesi ise yine en az 3.00 metre olmalıdır.
Yan ve arka bahçe mesafeleri, tabii ya da tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan bodrum katlar dâhil olmak üzere, dört katı aşan binalarda her ek kat için 0.50 metre artırılır. Ancak bu kural, parsellerin park alanlarına bakan cephelerinde geçerli değildir. Yan ve arka bahçe mesafelerinin hesaplanmasında dikkate alınacak kat adedi, ilgili cephede kısmen ya da tamamen tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında kalan katlar hariç, diğer katların toplam yüksekliğinin üçe bölünmesiyle belirlenir. Elde edilen değerin 2.50 metreyi aşan kısmı, bir kat olarak kabul edilir. Bina yüksekliği hesaplanırken, arkasında yer alan ve hacim oluşturmayan istinat duvarlarının yüksekliği bu hesaba dahil edilmez.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre, yapıdaki her kat için ayrı ayrı değerlendirme yapılarak yan ve arka bahçe mesafelerinin 0.50 metre artırılmasına ilişkin hükümler uygulanabilir. Uygulama imar planında aksi bir hüküm bulunmadığı sürece, binanın tabii veya tesviye edilmiş zemindeki en düşük kotta görünen yüksekliği 60.50 metre veya daha fazla olduğunda, ön, yan ve arka parsel sınırlarından en az 15.00 metre uzaklık bırakılması gerekmektedir. 60.50 metrelik yüksekliğin üzerindeki her ek kat için, ön, yan ve arka bahçe mesafelerine 0.50 metre ekleme yapılır.
Eğer çok yüksek bir yapı, düşük katlı bir ana kitle üzerinde inşa ediliyorsa, parsel sınırı ile ana kitlenin parsel sınırına en yakın noktası arasındaki mesafe 10.00 metreye kadar indirilebilir. Yapı yüksekliği 60.50 metreye ulaştığında, bu yüksekliğe sahip bloğun parsel sınırından olan mesafe en az 15.00 metre olmalıdır. Bu mesafeye, 60.50 metreyi aşan her kat için 0.50 metre eklenir. Ana kitle, en fazla 5 katlı olup, kat sayısı binanın en düşük kotundaki cephesine göre belirlenir. Eğer bir parselde birden fazla 60.50 metre yüksekliğinde bina inşa edilecekse, binalar arasındaki mesafe en az 20.00 metre olmalı ve 60.50 metreyi aşan her 3.00 metre yüksekliğe 0.50 metre daha eklenir. Fazladan bırakılması gereken çekme mesafeleri, bir veya birden fazla kat için etüt edilip, bina kademelenmesi yapılarak da sağlanabilir. Bir parselde az katlı bir ana kitle üzerine birden fazla blok yükseliyorsa, bloklar arasındaki mesafe, ana kitlenin yüksekliğine göre belirlenerek, bu Yönetmelikte belirtilen yan bahçelerin toplam mesafesi kadar olmalıdır. Ayrıca, parsel sınırları dışına taşmamak kaydıyla, yan ve arka bahçelerde su deposu, otopark ve zorunlu sığınaklar yapılabilir. Ön bahçelerde ise, zeminin altında olup, parsel sınırına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak kaydıyla otopark yapılabilir. Ancak, sit alanları ve özel çevre koruma alanlarında, ilgili koruma amaçlı imar planı hükümlerine uyulması gerekmektedir.
Ön, yan ve arka bahçelerde; kapalı alan oluşturmayıp tüm cepheleri açık olan, katlı olmayan, bağımsız bölüm veya eklentisi sayılmayan, tabii ya da tesviye edilmiş zemin üzerine şu yapılar inşa edilebilir:
a) Kameriye,
b) Pergola,
c) Süs havuzu,
ç) Çocuk oyun alanları,
d) Bina giriş köprüleri,
e) Oyun ve spor amaçlı bahçe düzenlemeleri.
Bitişik nizam yapılarda, arka bahçenin zemin kotundan en fazla 2 metre yüksekliğe çıkacak şekilde, genişliği 1,5 metreyi geçmeyen, binaya bitişik olan ve zemin veya bodrum katların ortak alanlarından arka bahçeye inen merdivenler de yapılabilir. Ayrıca, ön, yan ve arka bahçelerde güvenlik kulübeleri inşa edilebilir.
Konut, konut+ticaret, turizm, eğitim, ibadet, sağlık ve spor parsellerindeki bahçe mesafelerinde, binanın yerleştirildiği alan dışında kalan her 30.00 m2'lik alana bir ağaç dikilmesi gerekmektedir. Eğer parsel ağaç dikimine elverişli değilse, bu hesaplamaya dayalı olarak belirlenen ağaç sayısı, ilgili idare tarafından onaylanan ve imar planlarında kamunun kullanımına ayrılmış bir alana dikilecektir.
Köylerde Çekme Mesafesi
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 14. maddesine göre, köylerdeki çekme mesafeleri (bahçe mesafeleri), ön ve yol kenarına bakan yan bahçeler için en az 5.00 metre olarak belirlenmiştir. Ancak mevcut yapılar bu mesafeden daha genişse, bu mesafelere uyulması gerekmektedir.
Bitişik olmayan yan ceplerde, çelik, kagir ve benzeri yapılarda en az 3.00 metre, diğer yapılarda ise en az 5.00 metre mesafe bırakılmalıdır.
Ön bahçesi olmayan ve bitişik ya da blok şeklinde yapılmış alanlarda, mevcut yapıya uygun olarak uygulama yapılması için yetki belediyeye aittir. Ancak blok uygulamaları, her durumda 40.00 metreyi geçemez. Arka bahçe mesafesi ise bina yüksekliğinden daha küçük olamaz.
Bina Çekme Mesafesi İhlal Edilirse Ne Olur?
Çekme mesafesi ihlali, hem yapı güvenliği hem de çevresel düzen açısından önemli sorunlara yol açabilir. İhlalinin sonuçları oldukça ciddi sonuçlara yol açabilir. Bu ihlal, yapı kullanım izinlerinin iptal edilmesine, yıkım kararlarına ve hatta cezai yaptırımlara neden olabilir.
İhlal edilen yapı, deprem gibi doğal afetlerde daha fazla risk altında olur. Komşuların yaşam alanlarını olumsuz etkilemesi, gölgeleme, havalandırma sorunları gibi komşuluk ilişkilerini de zedeleyici sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, yapılaşma sürecinde çekme mesafesi düzenlemelerine kesinlikle uyulması gerekmektedir. İmar planlarını dikkatlice incelemek ve gerekli izinleri almak, bu tür sorunların önüne geçmek için atılabilecek en önemli adımlardandır.
Çekme Mesafesi ile İlgili Merak Edilen Sorular
Aynı Parselde İki Bina Arası Mesafe Kaç Olmalıdır?
Bir parsele inşa edilecek çok katlı binalar arasında, yapı yüksekliği 60,50 metreyi aştığında minimum 20 metrelik bir yan cephe mesafesi bırakılması gerekmektedir. Bina yüksekliğinde her 3 metrelik artış için bu mesafeye 1 metre eklenir. Ancak, yapıdaki katların yükseklik farklılıkları kullanılarak kademeli bir düzenleme yapılarak da bu mesafeler sağlanabilir. Yani, tüm katların aynı yükseklikte olması şart değildir.
Çekme Mesafesi İçerisine Otopark Yapılabilir mi?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre, ön bahçe mesafesi 7.00 metre olan ve bina cephesinden 2.00 metre uzaklıkta bulunan alanda açık otopark inşa edilebilir. Ayrıca, ön bahçelerde doğal ya da düzeltilmiş zemin altında, parsel sınırına 3.00 metreden daha yakın olmamak kaydıyla, ön bahçe mesafesinin yarısına kadar zorunlu otopark alanları yapılabilir.
Çekme Mesafesine Yüzme Havuzu Yapılır Mı?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında, ön, yan ve arka bahçelerde; kapalı hacim oluşturmayan, tüm dış cepheleri açıkta olan, katlı yapı özelliği taşımayan ve bağımsız bir kullanım birimi veya ek parçası olarak değerlendirilemeyen, doğal veya düzenlenmiş zemin üzerine süs havuzu inşa edilebilir. Ancak, normal yüzme havuzları için bu izin bulunmamaktadır.
